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juin 14

Louer en meublé : avantages et inconvénients

 La location de logements meublés est réputée comme étant très avantageuse fiscalement parlant. Bien entendu, elle suppose tout de même un certain nombre de critères pour être réellement intéressante. Le point sur les atouts et les contraintes de ce type de location.

Globalement, la location en meublé est beaucoup plus souple que la location traditionnelle. En effet, les baux sont plus courts (un an, voire même neuf mois pour les étudiants) et les préavis sont considérablement raccourcis : le locataire doit respecter un mois (au lieu de trois) et le propriétaire, s’il veut récupérer son appartement, peut en faire la demande trois mois avant seulement (au lieu de six). Autrement dit, un bail en meublé est nettement moins « engageant » qu’un bail classique. En revanche, pour être assimilé « meublé », un appartement doit posséder tout l’équipement nécessaire : le locataire doit pouvoir « poser ses valises » et utiliser l’appartement tel quel. Faute de quoi, il est droit d’intenter une action judiciaire et demander le bénéfice de la loi sur les locations nues.

Attention : régime fiscal particulier

Les bénéfices issus des locations classiques sont considérés comme des revenus fonciers, tandis que dans le cas des meublés, ce sont des revenus industriels et commerciaux. Autrement dit, le propriétaire souhaitant louer un meublé doit choisir un statut spécifique : LMP (loueur meublé professionnel) ou LMNP (non professionnel). Dans les deux cas, les propriétaires sont soumis au paiement d’un certain nombre de taxes : les prélèvements sociaux obligatoires (CSG, CRDS…), la cotisation foncière des entreprises, la taxe foncière, voire la taxe d’habitation dans certains cas.

Le cas du régime LMNP (non professionnel)

Il est possible de choisir cette option fiscale, relativement simple à mettre en œuvre :

- si l’on ne s’inscrit pas en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce

- si l’on s’inscrit en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce mais que les revenus annuels de la location ne dépassent pas le seuil de 23 000 euros, et qu’ils ne sont pas non plus supérieurs au revenu de l’ensemble du foyer fiscal.

Ce statut peut être très avantageux car il est possible de déduire de nombreux frais des revenus imposables : les frais de notaire, un amortissement du bien sur les années, les intérêts d’emprunt, mais aussi les travaux, les taxes, etc. Au final, il est possible d’arriver à un résultat fiscal nul voire négatif, et donc d’être exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pendant de nombreuses années.
Notez que si vous investissez dans l’achat d’un appartement en « LMNP Bouvard », vous disposez depuis le 1er janvier 2011 d’un crédit d’impôt de 18% sur le prix de revient hors taxe (limité à 300 000 €).
En cas de vente du bien, s’il y a plus-value, elle sera imposable à hauteur de 12,3 % de prélèvements sociaux.

Le cas du régime LMP (professionnel)

On passe ici à la vitesse supérieure ! Ce statut est obligatoire si les recettes dépassent 23 000 euros par an, et qu’elles sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.) Le loueur professionnel est nécessairement inscrit au registre du commerce et des sociétés. À ce titre, ce statut impose de tenir une comptabilité professionnelle assez conséquente, mais comme pour le LMNP de nombreuses charges peuvent être réduites : les frais d’entretien, de réparation, les charges sociales et les droits de mutation acquittés lors de l’achat. Il est aussi possible de pratiquer un amortissement et de déduire ainsi chaque année 2 à 3% de la valeur du bien hors terrain. Par exemple : pour un logement à 500 000 euros, 12 000 euros peuvent être déduis chaque année des revenus locatifs. Au final, avec toutes ces déductions, le bénéfice imposable est proche de zéro pendant de nombreuses années, ce qui rend le statut très rentable sur le long terme.

En cas de plus-values lors de la cession du bien, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. Elles peuvent être exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros (moyenne des chiffres d’affaires des exercices clos au cours des deux années civiles précédant l’exercice de la cession). Au-dessus de ce plafond de CA et jusqu’à 126 000 euros, le contribuable peut bénéficier d’un allègement dégressif.

Petites surfaces et biens de tourisme

En résumé, louer en meublé implique certes un investissement plus conséquent au départ (il faut équiper l’appartement), mais cela peut s’avérer très rentable sur le long terme grâce aux multiples déductions au revenu imposable. Ce type de location est particulièrement adapté pour les petites surfaces, qui vont séduire des étudiants, ou des actifs en contrat à durée déterminée qui ne souhaitent pas s’installer sur le long terme. C’est aussi envisageable pour des logements de tourisme : des locations de vacances à la semaine, ou des gîtes à la nuitée. Pour les grands appartements loués à l’année, qui séduisent plutôt les familles, la location classique « nue » est préférable.

la personne qui n’est pas inscrite en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce

25 comments

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  1. christiane

    si je loue dans ma residence principale l’été a la semaine juste juillet aout es que je dois le déclarer
    ou faut il une certaine somme
    merci

  2. annoncesjaunes.fr

    Bonjour Christiane,
    Si vous louez votre résidence principale, vous pouvez effectivement être exonérée d’impôt sur le revenu en dessous d’un certain prix au m².
    En 2011, ce plafond est 174 €/m² de surface habitable, charges non comprises, en Ile-de-France et à 127 € dans les autres régions.
    Au-delà, les revenus provenant de la location de votre résidence principale seront imposables à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
    Plus d’infos : http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2011/4fepub/textes/4f111/4f111.pdf
    Toute l’équipe annoncesjaunes.fr

  3. Jean Marie Morel

    le problème du meublé est que les candidats locataires b »n »ficient d’une APL réduite de moitié.. d’où difficultés à trouver des locataires.

  4. immobilier aude

    moi mon agence m’a demandé de tout vider, alors que j’avais une petite mezzanine en alu (qu’il a fallut retirer :( ).

  5. Floriane_H

    Mes parents veulent investir dans du Scellier.
    Est-ce que le régime LMNP s’applique également pour ce dispositif ? (en ce qui concerne le crédit d’impôt de 18% sur le prix de revient hors taxe).
    Merci.

  6. annoncesjaunes.fr

    Bonjour Floriane,
    La loi Bouvard ou Scellier meublé LMNP permet de réduire les impôts de 25% du prix d’achat hors taxes sur 9 ans et de récupérer la TVA dans le cadre d’un investissement en résidences services (tourisme, étudiants, personnes âgées).
    Voir notre article : http://www.infos-immobilier.fr/2011/01/residences-de-tourisme-fin-de-demessine-poursuite-de-bouvard.html
    Ou sur le site du gouvernement : http://www.developpement-durable.gouv.fr/Regime-d-imposition.html
    Toute l’équipe annoncesjaunes.fr

  7. martine

    J’ai loué un meublé à une étudiante du 1er septembre 2010 au 31 mai 2011. Or, sa mère dit qu’elle doit quitter le logement le 15 avril 2011 car elle va passer ses examens dans une autre école. Une agence me dit qu’elle me doit le loyer (1 mois de préavis) jusqu’au 15 mai. La mère me dit non, elle s’est renseignée de son côté, car elle a un alibi de départ de sa fille. Alors ????
    Avec preuve ou pas preuve : elle devait payer jusqu’au 15 mai ou jusqu’au 15 avril comme elle a fait ???
    Merci car je n’ai rien trouvé sur ce sujet.

  8. annoncesjaunes.fr

    Bonjour Martine,
    Selon la loi du 18 janvier 2005, publiée au JO le 19 janvier 2005, « le locataire, quant à lui, conserve la possibilité de quitter le logement à tout moment (même avant le délai d’un an), sous réserve de donner un préavis d’un mois à son bailleur ».
    Ces conditions se doivent de figurer sur votre contrat de location.
    La réponse à votre question dépend de la date à laquelle votre locataire vous a signifié sa volonté de quitter votre meublé. Elle se doit de régler un mois de loyer à compter de cette date.
    Toute l’équipe annoncesjaunes.fr

  9. martine

    Bonjour. La maman m’a téléphoné le 30 mars pour me dire que sa fille quittait les lieux le 15 avril. Elle m’a causé beaucoup de probèmes, se vantant qu’elle avait de l’argent (restaurant, appartements, ranch…) et qu’elle pouvait se payer un avocat. Comme je n’avais aucune preuve qu’elle me devait 1 mois de loyer et qu’une agence immobilière (après renseignement) m’a dit ni oui ni non, je n’ai rien pû dire et elle m’a payé 15 jours de loyer
    (du 1er avril au 15 avril). Je n’ai rien trouvé ni sur internet, ni une agence n’étant capable de me dire qu’elle était la loi à ce sujet, c’est quand même malheureux !!!
    De plus autre chose. Pour une location en meublé, quel est le nombre de mois du dépôt de garantie. Les agences prennent 1 mois ou 2 mois. J’ai déposé une publicité en inscrivant 2 mois de dépôt de garantie. Une personne m’a envoyé un mail en disant que j’avais fait une erreur, que c’était 1 mois. Alors ??? Quelle est la loi ????
    De plus 1 mois ce n’est pas assez, j’ai essayé une fois, et cela n’a pas suffit à tout payer au départ du locataire.
    Heureusement qu’il était honnête et m’a envoyé ce qu’il me devait, sinon je perdais de l’argent.
    Merci pour vos conseils. Cordialement.

  10. Isabelle

    Bonjour. Je suis propriétaire une maison de ville avec 4 meublés. Chacun ont un compteur EDF.
    Les compteurs vont être changés. A qui les frais ????
    Voilà encore une invention pour payer. Si cela continue, ce ne sera plus la peine d’être propriétaire, car faire du bénéfice devient de plus en plus difficile.
    Il n’est plus possible d’augmenter le loyer car les gens ont de plus en plus de problème à payer.
    Nous payons : Taxe foncière, Taxe professionnelle, assurance, frais EDF et Eau quand le logement est vide (abonnements), frais divers (artisans…), CSG, URSSAF.
    Comment voulez-vous que l’on s’en sorte.
    Maintenant ce sont les compteurs !!! De plus je n’ai pas d’emploi ni de retraite, je ne compte que sur mes locations quand il n’y a pas de problème de casse, de non payés…. Merci pour votre réponse.

  11. annoncesjaunes.fr

    Martine,
    Effectivement, la loi précise que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
    Pour avoir tous les détails relatifs à cette loi rendez-vous sur le site legifrance.gouv.fr : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006069108&dateTexte=vig
    Vous trouverez très certainement toutes les infos nécessaires dans le cadre de votre litige avec votre locataire.
    Toute l’équipe annoncesjaunes.fr

  12. annoncesjaunes.fr

    Bonjour Isabelle,
    Le changement des compteurs EDF ne figure pas sur la liste des réparations locatives telles que définies dans le Décret n°87-712 du 26 août 1987.
    Pour plus d’informations sur les travaux à la charge du propriétaire, rendez-vous sur le Guide de l’Immo d’annoncesjaunes.fr : http://www.annoncesjaunes.fr/immobilier/guidepratique/fichepratique/2124/les-travaux-a-la-charge-du-proprietaire/
    Toute l’équipe annoncesjaunes.fr

  13. Lonbled

    En ce qui concerne la location meublée et la réponse faites à Martine, la loi boutin ne s’applique qu’aux appartement vides et non aux meublés . Dans ce cas le dépôt de garanti est libre et fait partie des accords entre bailleur et locataire. JML

  14. Tosca

    Bonjour,
    Pouvez-vous me dire si au régime du LMP ou en LMNP
    Nous pouvons beneficier a des trimestres au droit à la retraite
    Merci

  15. bryan

    Bonjour,
    je cherche un appartement à louer.
    Pourriez vous me donner les différences entre un appartement meublé, et non meublé, en termes d’assurances de l’appartement, d’apl recue, de taxe d’habitation, etc…
    Merci

  16. annoncesjaunes.fr

    Bonjour Bryan,
    Concernant les points que vous soulevez, il semble qu’il n’y ait pas de différence à louer en meublé ou non meublé.
    L’article ci-dessous vous précise les caractéristiques et spécificités de chaque type de bien.
    http://www.utile.fr/logement-meuble-ou-non-meuble-les-differences-de-regles_1422
    En espérant avoir pu vous aider.
    Toute l’équipe annoncesjaunes.fr

  17. mickael

    bonjour,
    j ‘ai récemment divisé ma maison en deux appartements, le premier que j’habite et le second que je compte louer en meublé. j’y est fait installer un compteur électrique ainsi qu’un compteur d’eau, rendant ainsi les deux habitations indépendantes. j’aimerais savoir si les contrats d’électricité et d’eau doivent être à mon nom ou à celui de mes futurs locataires? n’ayant pas le droit de revendre de l’énergie pour ma part, mes ne voulant pas perdre les avantages offerts par le meublé en cas de non paiement des loyers.
    cordialement.

  18. detrez

    bonjour,
    je vais louer mon appartement en meublé et je voudrai savoir si je dois m inscrire obligatoirement en lmnp ou lmp? ou je peux juste declarer les revenus sur ma declaration d impots?

  19. le bars

    Bonjour,
    Mon fils est en cotorep et ne connait rien administrativement.Il a pris un appartement meublé avec sa copine et un chien et lors de l’état des lieux « entrant » en février et avec une très faible lumière en salon, ils n’ont pas vu que les deux canapés n’était pas propre(auréoles).Ils avaient mis des chaises pour que le chien ne grimpe dessus et ne s’en sont jamais servi.A l’état des lieux « sortant », le propriétaire veut leur faire remplacer les canapés et donc prendre sur la caution.Qu’en est il des droits de mon fils et du propriétaire?Sur l’état des lieux « entrant » le propriétaire dit que ses canapés sont neufs mais il n’a aucune facture.Sur l’état des lieux « sortant » il a donc signifié que les canapés étaient tachés et mon fils a pris des photos sauf que sur l’envers des canapés ceux ci sont rapés et la couleur est passée:donc pas neuf!!!
    Puis je me retourner contre le propriétaire pour mensonge sur l’état de ses canapés et sur le fait qu’il n’a aucune facture à me présenter?
    Merci beaucoup de votre réponse.

  20. Delafosse

    Bonjours nous envisageons de construire une maison en Vendée afin de pouvoir en bénéficier pour nos weekend ainsi que quelques semaine durant l année mais avant tous nous aimerions la louer à la semaine durant le moi d août et septembre ,nous est il possible de bénéficier de la loi lmnp?quels sont les conditions a respecter ?faut il que ce logement respecte les normes handicapés?
    Et si oui pour lmnp que peux t on déduire de la construction?quels charges peux t on déduire
    D avance je vous remercie pour votre réponse ,
    Cordialement

  21. chatelet

    Bjr, pour être candidate à des élections municipales, je dois, AVANT LE 31 DECEMBRE 2013 , faire enregistrer auprès des impôts une habitation.

    Est-ce plus avantageux de déclarer une chambre de 20m2 EN MEUBLE OU VIDE ?

    Je précise que le bail précisera « à titre gracieux ».

    Merci de me répondre très rapidement, en effet, je m’y prends un peu tard…

  22. Nanou

    Bonjour,
    mon fils étudiant loue un studio 16 m² depuis plus d’un an. Il a eu des APL pour ce meublé. Maintenant, il vient d’envoyer sa lettre résiliation de Bail (préavis d’un mois) mais l’agence lui répond que ce n’est pas un meublé et qu’il faut un préavis de 3 mois. Cette chambre d’étudiant a un lit, bureau, fauteuil, frigo, 2 plaques électriques, placards et une salle de bain équipée : douche, lavabo, wc et armoire de toilette. Il ne manque que les assiettes, verres et casseroles! mais rien n’est mentionné sur le contrat (meublé ou pas) que faire pour faire admettre par l’agence que c’est bien un meublé (ce que nous avons toujours cru !)
    Merci pour vos réponses

  23. Marie

    Bonjour Nanou, Sans précision sur le bail, l’agence a le droit de considérer la chambre louée sans membre. Dans ce cas, à vous de vider les lieux de tous contenus. L’agence se débrouillera ensuite avec le propriétaire ! Bon courage.

  24. patricia

    bonjour, je loue un logement meublé, j’ai envoyé une lettre recommandée a mon locataire qui n’a pas était la récuperer a la poste, mais je lui ai telephoné pour le lui dire que je souhaiter récupérer mon logement pour y vivre, que je lui laissé 3 mois de preavis, en plus il n’a pas payé ses loyés de decembre et janvier sans meme m’en avertir, s’il ne bouge pas fin avril que dois je faire ? merci de vos réponses

  25. Valentine

    Bonjour, je travaille dans le paramédical en libéral, je suis actuellement en collaboration et je souhaite acheter en VEFA un petit appartement à titre personnel (prêt perso et non pro) pour ensuite le meubler (bureau, salle d’attente, wc) et me le louer en meublé à titre professionnel (petit cabinet paramédical), je me verserais donc un loyer qui sera déduit de mes charges pro, est ce que cela est possible de faire cette démarche pour bénéficier des avantages fiscaux du LMNP (loyers déclarés en bénéfices commerciaux et non en bénéfices fonciers)?
    Merci de bien vouloir m’éclairer sur la location meublée dans le cadre d’un bureau professionnel.

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